09 ноября 2014, 11:21 Молдавская действительность 29231

Иностранцы скупают молдавские черноземы

Молдавская земля всегда была лакомым куском для иностранцев, проявляющих большой интерес к нашим сельскохозяйственным угодьям. Популярность этой категории земельных участков и постоянно возрастающий спрос объясняются, в том числе, высоким плодородием и доступностью цены. И хотя закон, как это практикуется во многих странах, не допускает зарубежных покупателей к торгам, существует не один способ, чтобы обойти строгие правила. А между тем, в ближайшей перспективе полное открытие рынка земли в Молдове не предусматривается. Ограничения необходимы, чтобы не допустить спекуляцию землей и консолидацию собственности в руках крупных финансовых групп. Несмотря на это, в нашей стране вовсю развивается «черный» рынок земельных сельхозугодий, позволяющий иностранцам обходными путями, в основном через подставных лиц, скупать молдавские черноземы. Кому-то такое положение приносит ощутимую финансовую прибыль, однако, по мнению многих экспертов, в перспективе это может привести к весьма непредсказуемым последствиям, вплоть до потери страной суверенитета.

*Конкуренция с олигархами

По Земельному кодексу, пригодными для сельского хозяйства признаются участки на основании данных земельного кадастра. Общая площадь сельскохозяйственных земель в Молдове составляет более 1,7 млн. гектаров. И только 40 тыс. гектаров из них принадлежит государству, остальная часть пребывает в частной собственности. Распоряжаться своими угодьями землевладельцы вправе с соблюдением многочисленных ограничений, оговоренных в законодательстве. Прежде всего, пределы использования такой земли ограничены сельскохозяйственным и агропромышленным производством. Ст. 36 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень субъектов, которые могут стать обладателями сельхозугодий.

Это граждане Молдовы, специализированные государственные и кооперативные предприятия и объединения, научно-исследовательские и учебные сельхозучреждения, сельские ПТУ и общеобразовательные школы, совместные сельскохозяйственные предприятия. Иностранцев в этом списке нет, и пока не предвидится. Руководство Минсельхоза неоднократно опровергало слухи о возможном разрешении зарубежным компаниям скупать землю в Молдове. В проект нового Земельного кодекса после длительных дискуссий отказались включать норму, снимающую запрет на отчуждение земель сельхозназначения иностранцам.

«Цель национального законодательства – не допустить массовых финансовых спекуляций и злоупотреблений землей, - говорит наш источник в Минсельхозе. – Нельзя создавать условия для того, чтобы земля перешла в одни руки. Ведь простые молдаване никогда не смогут конкурировать по финансовым возможностям с иностранцами, тем более с олигархами. Во многом по этим причинам снятие ограничений на продажу земли иностранцам и полная свобода в сфере купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения имеет минимальную поддержку в обществе. Конечно, многое может поменяться, некоторые проекты еще находятся на стадии обсуждения. Тем не менее, очень важно прописать сбалансированный вариант, где были бы максимально учтены интересы всех участвующих сторон. Ныне действующие правила, в принципе, довольно грамотны с точки зрения недопущения злоупотреблений и махинаций с землей. Проблема, как водится, не в законе, а в соблюдении его положений».

*Землевладельцы de facto

В Минсельхозе и в неправительственных организациях, как и в экспертных кругах, признают, что во многих случаях приобретение земли осуществляется фактически незаконно, то есть через подставных лиц, имеющих молдавское гражданство. Известно немало примеров, когда иностранцы обладают землей de facto, имея на руках документы, в которых указывается, что владельцем конкретного участка является гражданин Молдовы или местная компания. Феномен продажи земель сельхозназначения иностранцам через подставные фирмы известен многим странам, в последнее время практически повсеместно развернулась массированная борьба с этим явлением. Ведь закон не нарушается лишь формально, и если компетентные органы копнут чуть глубже, такая купля-продажа может обернуться требованием о расторжении незаконной сделки. Однако в Молдове такие случаи пока можно пересчитать по пальцам. Одни говорят, что всему виной политический кризис, на разрешение которого направлены все усилия, другие видят за сложившейся ситуацией лоббирование крупных игроков, заинтересованных в сохранении и развитии нелегальных схем отчуждения сельхозугодий.

Таким образом, процесс купли-продажи сельхозземель иностранцам уже давно идет. Понимая, что это незаконно, земельные спекулянты оформляют наделы и целые поля на себя или своих близких, а на самом деле они принадлежат другим людям. Получение двойного гражданства также стало удобной лазейкой для приобретения сельхозугодий. Некоторые компании открыто покупают земли, несмотря на то, что среди их учредителей фигурируют компании с иностранным капиталом. К примеру, ООО «Consoliterra», зарегистрированное в 2008 г., известно как активный скупщик земельных участков по всей республике. Его учредитель – предприятие с иностранным капиталом ООО «Parsec-Pro», в свою очередь, учрежденное фирмой «ATS Agribusiness Investments Limited» из Кипра.

Со временем скупленные участки зачастую теряют свое сельскохозяйственное назначение. Хотя Земельный кодекс допускает подобные изменения только по специальной многоступенчатой процедуре. На первом этапе собственник участка подает заявление в местный совет, согласовывает его с органами охраны окружающей среды. Местные власти, в свою очередь, обращаются к правительству, в компетенции которого изменение назначения земли. Если же земля признана особо ценной, то изменение ее назначения законом категорически запрещено. «На эти правила мало кто обращает внимание, тем более, если фактическим собственником земли является иностранец, - говорит наш собеседник. - Участок, при нашем уровне коррупции, быстро переводится, к примеру, из пахотных земель в бросовые. Существует высокий риск, что черноземы и другие сельхозтерритории окажутся в руках монополистов, которые смогут потом спекулировать на земельных ценах, и иностранцев, которые смогут садить там вредные культуры, строить предприятия».

*Ничтожная купля-продажа

В ст. 95 Земельного кодекса четко оговорено, что акты купли-продажи, дарения, залога, обмена земель и другие сделки, совершенные с нарушением оговоренного порядка, считаются недействительными. Ст. 219 Гражданского кодекса конкретизирует, что в таком случае сделка прекращается обратной силой с момента ее совершения. Каждая из сторон не только возвращает все, полученное по недействительному соглашению, но и возмещает причиненные убытки. Как отмечают юристы, сделка по отчуждению земель иностранцам, если это подтвердится в суде, будет признана ничтожной, поскольку прямо противоречит императивным нормам. Причем условие о сроке давности по таким соглашениям можно считать формальным, т.к. требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено в течение 3 лет после того, как компетентным органам станет известно о том, что земля находится в фактической собственности иностранных лиц.

Иными словами, зарубежный владелец молдавских сельхозугодий рискует не только лишиться земли, но и быть привлеченным к ответственности за несоблюдение правовых предписаний. Для нарушителей земельного законодательства предусмотрено административное и уголовное наказание. Выявление нарушений вменено в обязанность местных властей, экологических, правоохранительных и контролирующих органов. При этом применение штрафных санкций, которые перечисляются в госбюджет и используются для улучшения земель, не освобождает виновных от возврата земельного участка. Нелегального покупателя также обяжут возместить убытки, если качество земли ухудшилось.

«Ресурсы правоохранительных и контролирующих органов следует направить на выявление нарушений закона при отчуждении земель сельхозназначения, инициирование процедуры признания таких сделок недействительными и изъятие земли из фактического владения иностранных лиц, - говорит один из наших экспертов. – Перед чиновниками надо поставить четкую задачу по совершенствованию правил игры, чтобы рынок земли в Молдове функционировал без серых схем. Речь идет, прежде всего, о принятии пакета законов, которые более отчетливо регламентируют эту сферу, в том числе отчуждение земель в пользу зарубежных покупателей. Если раньше государство смотрело на проблему сквозь пальцы, то на сегодняшний день незаконная скупка земель иностранцами приобретает угрожающие размеры, в самом ближайшем будущем необходимо разработать законодательные и административные меры борьбы с этим явлением. Кроме того, нужно предусмотреть механизмы, которые предотвратят создание в стране «касты латифундистов» и истребление молдавского села. Было бы целесообразно по каждому населенному пункту провести детальную инвентаризацию и рыночную оценку всех земель. Государству немаловажно учитывать любой нюанс в этом сложном вопросе – вплоть до разработки стратегии сельскохозяйственного развития».


Георге ВРАБИЕ